近期部分城市房地产市场有所回升，主要原因有哪些？是否意味着目前楼市企稳？现在换改善性住房是否合适？

用周数据论证现阶段房价企稳可能不太全面，因为今年仍面临着如何兑现保交楼承诺的挑战。如果无法完成保交楼，供需关系就会转向二手房，而非新房购买。

投资者的投资属性已经达到了顶峰，之后的结果最好是软着陆。最差的结果可能会像去年一样，在几个百分点以至几十个百分点的下跌，使房地产净值迅速减少。各地纷纷降低首付比例，连续下跌几年可能导致出售需求大增，然后影响整个供给端。

对于购买房屋者来说，等待是明智的选择，能够避免前几年的三高：高房价、高利息和高烂尾风险。承诺的保交楼进度越缓慢，新房的信心消耗就越大。即使二手房价格相对较高，但不需要承担预售制和监管缺失带来的风险，购买后能够立刻使用。结合投资属性的逐渐剥离，许多投资者想要变现。这意味着二手房价格具有很大的弹性，想要比别人更早变现，就需要降低价格。

只有不多的需求流入二手房，这对地方、房企和银行都是不利的。对于地方而言，二手房买卖除了中间成本，几乎不会为GDP和新土地财税贡献。对于房企来说，仍会面临资金流压力。银行的高利率优质房贷贷款在交易时被清偿后，将转为低利率房贷贷款，这意味着利润下降。对于之前的投资者而言，出售房屋算一下重见增值，利息以及其他中间成本后，大概18年之后上车的人基本是为银行打工。这种情况下，房地产市场在今年仍然是买方市场，这本来就是推后几年购房人争取到的红利。